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La gente que vende su casa y les pagan para que se quede en ella

Mediante acuerdo, el comprador paga un precio reducido, pero sólo toma posesión cuando el dueño muere.

Publicada por: el redaccionsumarium@gmail.com @sumariumcom

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Comprar una propiedad con un inquilino residente y pagarle por vivir allí suena como una inversión extraña, pero la práctica ha existido en Francia desde el siglo IX, y extrañamente se está haciendo más popular. ¿Por qué?

La práctica existe en Francia desde hace mil años.

Dicen que lo que se necesita para vender una casa es café recién hecho, el aroma del pan en el horno… pero si usted va a comprar bajo el antiguo sistema francés de viager, tendrá mejor suerte poniendo un montón de botellas de medicamentos en el mueble de baño y exhibiendo una tos desagradable.

En un acuerdo, el comprador paga un precio reducido, pero sólo toma posesión cuando el dueño muere.

Lo que complica las cosas es que el comprador debe pagarle al antiguo propietario (que ahora es el inquilino) una cuota mensual por la duración de su vida natural, que podría ser meses, años o incluso décadas. Y si todo esto suena un poco como apostar a calcular cúanto le queda de vida a un desconocido… bueno, lo es.

Teniendo en cuenta que está prohibido interrogar al vendedor sobre su salud, esto también arroja incentivos para involucrarse en comportamientos algo, digamos, teatrales.

“Algunos de los vendedores exageran un poco”, me dice en secreto un agente inmobiliario viager. “Se sientan en el sofá, con una manta sobre sus rodillas, y no se mueven. Pero en realidad están en buen estado de salud”.

Pero por otra parte, dice, el comprador necesita a menudo ese tipo de señales para convencerse: “Algunos de ellos esperan que los residentes tengan 100 años de edad”, dice.

“Y buscan indicios de enfermedad cuando visitan la propiedad: frascos de medicamentos en el cuarto de baño, ese tipo de cosas”.

PEQUEÑA FRACCIÓN

Las ventas viager son una pequeña fracción de la oferta de bienes raíces en Francia, menos del 1%.

Pero la popularidad de esta forma antigua y misteriosa de hacer negocios -parte de la legislación francesa desde el año 876- está aumentando de nuevo, ya que los precios de la propiedad en áreas como París permanecen obstinadamente altos.

¿Compraría una casa en donde el anterior dueño puede quedarse ahí hasta que muera?

Stanley Nahon es socio de Renee Costes Viager, empresa que maneja 40% del mercado viager en Francia. Él dice que el mercado está creciendo a una tasa anual de 6,8%, y que su agencia recibe alrededor de 12.000 llamadas al año de propietarios de la tercera edad interesados en un acuerdo viager.

El aumento en el interés se debe al envejecimiento de la población, dice, y al hecho de que las pensiones de los jubilados están cayendo en valor al tiempo que aumenta el costo de vida.

“El 80% de la riqueza personal francesa se mantiene en propiedad raíz”, dice Nahon. “Los activos líquidos representan muy poco”.

Así que cuando las arcas se van quedando vacías, el sistema viager es una forma atractiva de salir de problemas.

DINERO PARA DIVERTIRSE

Genevieve Deloche tiene 71 años y acaba de acordar un negocio viager en su apartamento en París. Es un lugar tranquilo, de una habitación, con un patio lleno de vegetación, un gran sótano y un garaje.

Genevieve tiene 71 años y acaba de entrar en un acuerdo “viager”.

“¡Se vendió muy rápidamente. Demasiado rápido!” dice ella. “En tres meses. Fue un shock”.

Después de vivir allí durante 12 años, dice que era el momento de considerar un comprador viager porque ella no tiene hijos, y llegar a los 70 significaba que no ya hay barreras fiscales para recibir una suma global por el apartamento.
Explica que no tiene particular necesidad de la cuota inicial, pero el estipendio mensual se destinará a “divertirse”: idas al teatro, viajes y restaurantes.

Con su risa frecuente, chistes y energía, Genevieve no corresponde a la imagen de un enfermo de 71 años de edad, que sus posibles compradores podrían haber esperado.

“Yo no organicé ni escondí nada, cuando vinieron por acá”, dice ella. “Pero mi hermana me dijo: ‘Espero que tengas uno de tus ataques de bronquitis, para que piensen que te estás muriendo!'”

“Por lo general, los vendedores son de 70-80 años de edad, y mujeres”, dice Mikkael Ferrand de Viager 75, una agencia con sede en el elegante distrito 5 de París.

CONTROL SOBRE LA HERENCIA

Mikkael Ferrand de Viager 75 asegura que “ellas vienen de una generación en la que no han trabajado, su marido ha muerto y tienen una pequeña pensión. A veces las dejan con una factura grande de renovación para el edificio o algo así, y la venta en viager es la única manera que pueden pagar las cuentas y permanecer en su casa”.

Algunos lo ven como una manera de financiarse en la vejez.

Es también una manera de tener más control sobre su herencia, dice Genevieve Deloche.

“Puedes entregar tu herencia a tus hijos temprano, en un momento en que realmente lo necesitan, y además evitar el impuesto de sucesiones. También es ideal para aquellos que no se la van bien con sus hijos, pues puedes retirarles la herencia”.

En cerca de 10% de los casos, dice Stanley Nahon, los hijos se enteran del acuerdo viager cuando sus padres mueren, lo que puede causarles una gran decepción.

Pero tanto secreto es inusual y muchos hijos animan a sus padres a liberar el capital invertido en su casa, como una forma de mantenerse en la vejez.

“Los compradores, también, a menudo lo ven como una inversión ética”, dice, “porque le permite a las personas mayores permanecer en su propio sitio y evitar tener que trasladarse a un asilo de ancianos”.

EN CINE

Es también una manera de tener más control sobre su herencia, dice Genevieve Deloche.

“Puedes entregar tu herencia a tus hijos temprano, en un momento en que realmente lo necesitan, y además evitar el impuesto de sucesiones. También es ideal para aquellos que no se la van bien con sus hijos, pues puedes retirarles la herencia”.

En cerca de 10% de los casos, dice Stanley Nahon, los hijos se enteran del acuerdo viager cuando sus padres mueren, lo que puede causarles una gran decepción.

Pero tanto secreto es inusual y muchos hijos animan a sus padres a liberar el capital invertido en su casa, como una forma de mantenerse en la vejez.

“Los compradores, también, a menudo lo ven como una inversión ética”, dice, “porque le permite a las personas mayores permanecer en su propio sitio y evitar tener que trasladarse a un asilo de ancianos”.

Pese a las historias de terror, dicen los agentes de ventas, con frecuencia se desarrollan relaciones positivas durante años entre compradores y vendedores. Pueden reunirse para tomar el té una vez al año, o enviarse cajas de chocolates.

“Era importante que me cayera bien la persona que compraba mi apartamento”, me dice Genevieve Delouche. “Tener buenas relaciones, ser capaz de reírse un poco”.

¿No es extraño, le pregunto, conocer a alguien que está apostando sobre el tiempo de vida que te queda?

“Sí, es cierto, pero no me importa”, dice ella.

LA APUESTA

Un agente me habló de casos en que la apuesta del falló espectacularmente, con inquilinos que vivieron hasta los 102 o 103 años de edad.

Es un signo de las tensiones inherentes en el sistema que cualquier muerte que involucre a un viager se investiga de forma automática por la policía, para aclarar cualquier sospecha.

A principios de este año, un hombre fue acusado de intentar envenenar a su inquilino viager de 85 años de edad, al poner medicamentos en su agua mineral. El acusado negó los cargos.

Pero en cualquier caso, todo el negocio viager se basa en el riesgo y, a veces las fichas caen hacia otro lado.

“Tuve un cliente que estaba vendiendo su apartamento”, me dice el agente Mikkael Ferrand.

“Sin embargo, una semana después de firmar la primera etapa del acuerdo, ella murió antes de que se cerrase el acuerdo. Es muy triste. Te apegas a la gente. En este trabajo, uno se acostumbra a la muerte…”.

MAL NEGOCIO

–LEYENDA–

En 1965, Jeanne Calment, de 90 años de edad, le vendió su apartamento en Arles a su abogado, André-François Raffray, un hombre con la mitad de sus años. Fue un acuerdo viager y Raffray accedió a pagarle 2.500 francos (unos US$500) al mes.

Pero Calment pasó a convertirse en la persona más vieja del mundo, muriendo 32 años después a la edad de 122.

El mismo Raffray murió dos años antes de ella, el día de Navidad de 1995.

“Ese mismo día, Jeanne Calment, quien figuró en el Libro Guinness de los Récords como la persona más vieja del mundo a los 120, cenó con foie gras, muslos de pato, queso y pastel de chocolate en su hogar de ancianos cerca del apartamento en Arles, al noroeste de Marsella, en el sur de Francia “, informó el New York Times, unos días después de la muerte de Raffray.

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